Konut piyasasında endişelendiren 4 gösterge

Ekonomiyle ilgili son dönemin en çok tartışılan ve sorulan sorularından biri şu: Konut sektöründe balon var mı ya da konut yatırımı için doğru zaman mı?
Görüşler iktisadi olarak "balon" kavramının tanımından itibaren farklılaşabiliyor. Kimi ekonomistlere göre uzun yıllar süren hızlı büyüme sonrasında konut sektörü artık doyuma ulaştı hatta balon oluştu. Başta sektör temsilcileri olmak üzerine diğerlerine göre ise Türkiye'deki konut ihtiyacı hala çok yüksek ve gidilecek yer var. Bu tartışmalar bir yana, son aylarda açıklanan bazı veriler sektördeki endişeleri artırıyor.
1-Satışlar yavaşlıyor: Konut satışların da büyük düşüşler olmasa da yavaşlama görülüyor. TÜİK verilerine göre Nisan'da 83.610 konut satıldı. Bu satış rakamı geçen yıla göre yüzde 12 düşüşe işaret ediyor. Yılın ilk 4 ayında ise satışlar geçen yıla göre yüzde 7,5 oranında azalarak 341.463 oldu.


2- Fiyatlar artmaya devam ediyor: Konut fiyatlarındaki hızlı artış devam ediyor. Merkez Bankası verilerine göre Mart ayında konut fiyatları yıllık yüzde 13 oranında artış gösterdi. 2013'de fiyatlar ortalama yüzde 14 artmıştı. Artan faizler ve düşen satışlara rağmen konut fiyatlarındaki yüksek artış, bazı uzmanlara göre sektördeki "balon" riskini artırıyor. Merkez Bankası, son Finansal İstikrar Raporu'nda konuya özel bir bölüm ayırırken, seçilmiş 8 ülke arasında (ABD, Çek Cumhuriyeti, Güney Afrika, Hindistan, Japonya, Polonya ve Türkiye) Türkiye'deki konut satışlarının en üst sıralarda yer aldığını ortaya koydu.

Seçilmiş 8 ülkede enflasyondan arındırılmış konut fiyatları endeksi (2009:100). Gri alan diğer ülkeleri, mavi çizgi Türkiye'yi gösteriyor. Merkez Bankası'nın bu çalışmasına göre konutta en yüksek fiyat artışı olan ülkelerden biri Türkiye.

3-Gölge piyasa büyüyor: Merkez Bankası'nın faiz artışı ve BDDK'nın kredi koşullarını zorlaştırması konut kredilerine de yansıyor. Bankaların kredi vermekte daha tedbirli davranmasına karşın konut firmaları eski bir finansman yöntemini yeniden devreye soktu: Senetli satışlar!

Şirketler, banka kredileri yerine müşterilerine konutları senetle satmaya başlayınca bu alanda tam anlamıyla bir patlama yaşandı. Reidin verilerine göre toplam konut bedeli içinde senetli satışların payı yüzde 50'yi aştı. Banka kredileri gibi yakından izlenemeyen senetli satışlar, sektörde gözlem ve kontrol konusunda zafiyet yaratabileceği endişelerine neden oluyor.
Merkez Bankası 2013 Finansal İstikrar Raporu'nda konut fiyatlarının reel olarak artmasını senetli satışlara bağlayarak şöyle diyor: "2012'de ılımlı seyir izleyen reel konut fiyatları artış oranının 2013 yılında reel belirgin şekilde güçlenmesinde kredisiz konut alımlarının etkili olduğunu değerlendirmektedir"

4-Dar gelirlerinin üzerinde kredi riski arttı: Peki Türkiye'de konut kredilerini en çok kimler kullanıyor? Merkez Bankası verilerine göre konut kredisinde yoğunluk 2.673 liraya kadar aylık geliri olanlarda artıyor. Buna göre Türkiye'deki toplam konut kredilerinin yüzde 60'ını 0-2.673 lira arasında aylık geliri olanlar kullanıyor. Yıllar içerisinde bu grubun payının artması da dikkat çekiyor. 2009'da bu grupta yer alanlar toplam konut kredilerinin yüzde 35'ini kullanıyordu. Yine Merkez Bankası verilerine göre bu grupta yer alanlar aylık gelirlerinin yarısını konut kredisi ödemekte kullanıyor.
Konut kredisinin yıllar içerisinde daha düşük gelir grubunda yoğunlaşması artan bir risk unsuru olarak yorumlanıyor.

Kaynak: Wall Street Journal- Kerim KARAKAYA